2023年元旦，许家印向全体员工发了一封内部信，信中简明扼要地公布了去年恒大集团取得的成绩，最重要的成绩有三：

第一、全年交房30万套，相当于2796亿的房屋销售款，另有732个小区复工。

第二、恒驰5进入量产阶段，全年交车324辆，从官宣造车到实现量产，恒大仅花了4年时间。

第三、恒大物业经营正常，管理面积达4.92亿平米，服务320万户业主。

由此有些“专家”分析，去年恒大在交房（2796亿）+物业（100亿）+销售上，共计“赚了”3351亿元。照这个速度，恒大七年时间即可还清20000亿的欠款，实现“涅槃重生”。

这些“专家”显然在混淆概念，去年恒大集团涉及的3351亿的交易中，有2796亿是还债性质的保交楼，实际能产生现金流的仅物业和新房销售赚到的555亿而已。

其中，物业做的是细水长流的生意，短期内收入波动很小。去年恒大物业收了100亿的管理费，这是目前恒大收入中最稳的一块，但也是增长最难的一块。100亿对20000亿的债务来说杯水车薪。

其次，恒大现金流的核心，新房的销售情况不容乐观。去年，恒大全年仅售出了455亿的新房，比前年4430亿的销售额，降低了整整90%。

新房销售事关恒大的“造血”能力，一年之内恒大少了90%的“新血液”，根本无法维持公司现金流的健康。

自2021年8月，恒大陷入债务风暴以来，购房者对恒大的质疑达到了顶峰。

正常人会怕买了恒大的新房无法交付，变成烂尾楼。如此绝境下，恒大在新房销售过程中，除了用降价的手段，吸引一小部分囊中羞涩的购房者外，不可能再达到4000亿的销售规模。

未来很长一段时间，年均百来亿的销售额会变成常态，严重制约恒大的还债能力。

再看许家印的“心头肉”：恒驰5。汽车板块在恒大集团内部就是个拖油瓶般的存在。

4年时间，恒大给汽车投了近500亿元，但恒驰给许家印的回报是两个月交付了324辆汽车，平均一天出厂5.4辆。恒大汽车的工厂占地超过1200亩，如此规模，一天造5.4辆汽车。恒驰看不到盈利的希望。

324辆汽车产生的销售额，抵不上恒大两套房的价格，但许家印仍对造车情有独钟，将其置于内部信的显要位置，并列“恒大2022年三大成就”之一，这是为什么呢？

因为恒驰汽车虽然赚不到消费者的钱，但能赚到资本市场的钱。据前汽车员工透露，去年有好几家投行表示过对恒大汽车的兴趣，无奈出价没达到老板的目标价，流产了。

造车与房地产、物业相比是朝阳产业，代表着恒大的未来。短期内，造车不会改善恒大糟糕的财务状况，却可以向外界展现恒大转型的决心，为许家印日后东山再起埋个伏笔。

综上可以看出，2022年，许家印引以为傲的3351亿，掺水量极大，对偿还20000亿债务没有实际意义，难言救活了恒大。

内部信中，唯一的亮点是去年恒大交出了30万套房，避免了30万个家庭血本无归，这是许家印作为商人的底线。

2022年元旦，许家印召开高层会议，主题是“全力保交楼”，他要求员工无论如何，立下军令状，都要完成30万套房的目标。

之后整整一年，恒大上上下下全在围绕着复工、交楼转。一年间，许家印公开露面6次，1次是为了恒驰汽车，5次是为了保交楼。

不少自媒体质疑恒大楼盘复工的真实性，不乏冷嘲热讽说，恒大所谓的复工就是雇佣几个农民工，在领导来参观时表现出正在干活的状态，领导一走，楼盘重新停工。

还有个版本是，恒大玩文字游戏，在每个停工的楼盘雇两个农民工干活，只要有人干活，即可称为“复工”。

在一片质疑声中，许家印定期通报复工的进度。

9月份时说：按照计划，已复工668个楼盘，未复工的有38个，668个复工楼盘中没达到正常施工标准的有62个，共计100个楼盘有问题。恒大并没有否认复工中存在有问题的楼盘。

在保交楼问题上，许家印很严谨，没有报喜不报忧，老老实实承认了有100个问题楼盘。而自媒体为了“耸人听闻”，盯着100个问题楼盘报道，不提有606个正常复工的楼盘。

许家印诚心诚意想交房的理由有二：

第一、交房才能保住恒大。那么多预售房，购房者付出的是一生的积蓄，恒大透支的是企业的信誉。购房者敢把几百万交给恒大，是相信恒大的品牌。

如果，许家印躺平，听天由命了，恒大将彻底失去信誉，瞬间破产。

只有把欠购房者的房子交了，恢复市场对恒大的信任，未来消费者才敢买恒大的新房或汽车，留有一丝翻盘的余地。

同时，像许家印这样的有钱人，对钱可能真的没太多感觉，他们更珍视自己的名声。2021年，恒大理财无法兑现时，许家印怕有闹事者，特意在老家的祖坟增加了人手。

透过这个小细节，我们可以看出许家印对家族名誉的重视。为了不被购房者指着鼻子骂，他也要交房。

第二、来自政府的监督。以郑州市为例，去年郑州市明确要求房企“砸锅卖铁保交付，72个停工的楼盘必须实质性复工”。

郑州的房地产管理局与60多家房企，一连开了30天的会议，一个楼盘一个楼盘的与房企沟通，给出不同的复工解决方案。

在各地严密的监管之下，许家印必须向购房者履行交房义务，不敢摆烂。摆烂者的下场，犹如海航的陈峰，将面对法律的制裁。

无论许家印出于什么动机，好歹2022年，他交出了30万套房，避免了30万个家庭倾家荡产，守住了商人的底线。

正如许家印在理财沟通会上保证的那样：“我许家印可以一无所有，但恒大理财的投资人不能！”